Airbnb: entra a far parte della community e scopri come guadagnare in tutta sicurezza

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Airbnb: entra a far parte della community e scopri come guadagnare in tutta sicurezza BEST5.IT 2018-10-20 09:20:45
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Anche in Italia Airbnb si e conquistato il podio di portale Web improntato alla sharing economy più visitato nel settore immobiliare.

Il perché è presto detto: permette a chi viaggia di trovare una sistemazione più vantaggiosa e “vera” dell’albergo e, a chi ha una casa, di ricavarne un profitto offrendola in affitto, al prezzo che vuole, per periodi più o meno lunghi.

Dal canto suo Airbnb gestisce tutti i guadagni e prende una piccola percentuale sulle transazioni.

Il sito funziona come una community online di cui i “guest” (ossia i viaggiatori) e gli “host” (i proprietari) sono membri.

Come accade sui social, l’affidabilità di ciascuno si basa sulla reputazione online, un valore anche economico da custodire e difendere, che si costruisce ricevendo dagli altri membri giudizi positivi sul proprio operato e rispettando le regole.

Oggi vedremo come iniziare ad usare la piattaforma Airbnb in entrambe le modalità, Guest e Ospite; daremo inoltre alcuni preziosi consigli a coloro che decideranno di utilizzare la piattaforma per prenotare un appartamento o di offrirlo in affitto.

 

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1. Cominciamo in veste di ospiti, diventiamo host e iniziamo a guadagnare

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  • Cominciamo in veste di ospiti
    Durante la registrazione su Airbnb, oltre a inserire i nostri dati, per essere verificati dal sistema dobbiamo caricare una foto col nostro volto (logo) e una foto del nostro documento d'identità.
    Airbnb confronta le due foto per determinare se si tratta della stessa persona. È importante verificare anche il numero del telefono cellulare.
    Passiamo quindi alla ricerca dell'alloggio desiderato immettendo il nome della località in cui vorremmo soggiornare.
    Abbiamo a disposizione numerosi tipi di filtri per specificare in modo più preciso ciò che abbiamo in mente.
    Possiamo anche impostare criteri avanzati che restringono ulteriormente la ricerca. Per esempio indicare se vogliamo trovare solo alloggi che offrono determinati servizi o caratteristiche particolari. Individuato l'alloggio “dei nostri sogni" è bene consultare la scheda per saperne di più anche sul proprietario.
    La verifica delle informazioni, come valutazioni e feedback ricevuti da altri ospiti e host, è decisiva per capire se l'annuncio è affidabile o meno.
    In caso di dubbi possiamo inviare delle domande. Se siamo convinti della scelta inviamo la richiesta di prenotazione (o , se previsto, prenotiamo direttamente).
    Se l'host accetta riceviamo un'email con i dati per contattarlo e accordarci sul check-in. Al termine del soggiorno ricordiamoci di lasciare una recensione dettagliata e sincera.

 

  • Diventiamo host e iniziamo a guadagnare
    La verifica dell'identità personale in fase di registrazione assume importanza ai fini della sicurezza e della reputazione.
    Un altro step per diventare host prevede la creazione dell'annuncio, con il caricamento guidato sul sito di informazioni dettagliate relative all'alloggio da offrire in affitto.
    Particolare cura va riservata alle foto, al testo della descrizione e al titolo dell'annuncio.
    Un passo importante riguarda anche la gestione del calendario delle prenotazioni, in cui indicare i giorni in cui siamo disponibili e quelli in cui non lo siamo, dei tempi di preavviso e degli orari di check-in e check-out.
    Inoltre, l'assegnazione dei prezzi e degli sconti va soppesata con attenzione. Il contenuto aggiunto può essere visualizzato in anteprima e al termine va pubblicato online.
    Ipotizziamo che un aspirante ospite ci invii una richiesta di prenotazione (qualora abbiamo escluso la possibilità di una presentazione immediata): controlliamo per prima cosa la sua identità e reputazione in Airbnb.
    Rispondiamo entro 24 ore con un'accettazione o un rifiuto. Se l'ospite ci convince confermiamo la prenotazione, che ci frutta l'accredito in conto dell'importo pattuito.
    Accordiamoci sul check-in tramite SMS sul sito. Restiamo a disposizione per la durata del suo soggiorno.
    Dopo la sua partenza (entro 14giorni) leggiamo la recensione pubblicata su Airbnb e lasciamone una a nostra volta.
    Se facciamo fatica a tenere sempre sotto controllo annunci, richieste di prenotazione ricevute, commenti degli ospiti, possiamo scaricare l'app di Airbnb, accessibile in modo gratuito per tutti i device mobile.

 

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2. Registriamoci come guest e prenotiamo un alloggio

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  • Registriamoci come guest
    Per usare Airbnb nelle due modalità occorre procedere con una semplice registrazione, obbligatoria per chi intende mettere in affitto un alloggio.
    1) Come registrarsi
    Colleghiamoci al sito https://goo.gl/jckjAj e clicchiamo su Registrati. Possiamo accedere con le nostre credenziali Facebook, Google+ o con il nostro indirizzo email.
    Nei secondo caso riceviamo un messaggio di conferma che ci chiede di verificare l’account cliccando su di un link.
    2) Spieghiamo chi siamo
    immettiamo le info richieste: quelle personali e quelle relative a professione e livello di istruzione, opzionali ma utili per farci conoscere meglio.
    Poi clicchiamo su Foto nel menu a sinistra. Per aggiungere il file scegliamo Fai una foto con la webcam o Carica un file dal tuo computer.
    3) Procediamo con le verifiche
    Clicchiamo su Affidabilità e Verifiche per specificare le altre info di verifica e caricare una copia del documento di identità, in Impostazioni account scegliamo quindi metodo e preferenze di pagamento e indichiamo se vogliamo ricevere promemoria o messaggi da host, ospiti e Airbnb.
    4) Ricerca di un alloggio
    Una volta compilato il profilo possiamo iniziare a cercare un alloggio in cui soggiornare. Inseriamo la località di destinazione, le date e il numero di persone.
    Il servizio ci restituirà una lista di soluzioni abitative disponibili e attinenti ai parametri specificati.
    5) Altri filtri da usare
    Ottenuti i risultati, Airbnb ci consente di impostare su di essi ulteriori filtri: tipo di sistemazione (Intera casa, Stanza privata), numero di camere o bagni, intervallo di prezzo, prenotazione immediata, Superhost (ossia host esperti e “certificati” dal servizio).
    6) Superhost e Immediata
    Nell’esempio, applichiamo il filtro che estrae solo gli alloggi dei superhost, e quello che prevede l’opzione di prenotazione immediata, non presuppone cioè una richiesta all’host. Dopo aver fatto clic su Altri filtri, spuntiamo Superhost e Prenotazione immediata.

 

  • Prenotiamo un alloggio
    Lo strumento di ricerca integrato nella piattaforma Airbnb funziona come un normale browser e restituisce la lista di annunci corrispondenti ai filtri applicati.
    1) Troviamo un alloggio
    Impostati i filtri clicchiamo su Cerca alloggi. Appare una lista di annunci di immobili situati nella località indicata con foto, spazio disponibile, prezzo per notte.
    Trovato l’alloggio, apriamone la scheda con un clic. Scorriamo la pagina per consultare le altre informazioni riguardanti l’annuncio offerto e valutarne così l’affidabilità.
    2) Altre info utili
    Sono molto utili le recensioni sull’appartamento, nonché le informazioni sul proprietario e sul suo profilo.
    Altrettanto istruttivi sono i servizi messi a disposizione e le regole in vigore nella casa.
    Airbnb include anche una mappa della zona in cui si trova l’alloggio, che ci aiuta ad orientarci meglio e a capire se il quartiere è servito adeguatamente.
    3) La nostra prenotazione è immediata
    Se l’annuncio ci convince possiamo prenotare l’alloggio scegliendo tra prenotazione immediata, se prevista (pulsante Prenota), oppure inviando una richiesta al proprietario (da Invia richiesta).
    L’host ha 24 ore di tempo per decidere se accettare o meno.
    4) Passiamo dalla cassa!
    Se l’host accetta la richiesta, dalla carta di credito (o dal mezzo di pagamento scelto) ci viene subito scalato l’importo, che include la commissione di Airbnb (variabile tra il 6% ed il 12%) e le eventuali spese di pulizia (il cui costo deve essere specificato sul sito).

 

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3. Affittiamo la nostra casa

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Se vogliamo utilizzare il servizio in modalità host dobbiamo necessariamente effettuare una registrazione.
Prestiamo attenzione a foto, descrizione e titolo dell’annuncio. Solo così la tua casa sarà pronta per il fitto!

  • 1) Guadagno potenziale
    Completata l’iscrizione, facciamo clic su Diventa un host, nella homepage e su Offri un alloggio. La schermata seguente ci permette di calcolare il guadagno potenziale mensile: inseriamo nome della località, numero ospiti e tipo di spazio, quindi premiamo Inizia.
  • 2) Inseriamo i dati
    Nella schermata successiva ci viene chiesto il tipo di alloggio da pubblicare, lo spazio a disposizione degli ospiti, e se è riservato solo a loro o contiene effetti personali.
    Per esempio scegliamo Casa, Appartamento e Intera casa, Si è riservato agli ospiti. Clic su Altro.
  • 3) Forniamo altre info
    Indichiamo poi il numero massimo di ospiti, i tipi di letto e i bagni, l’indirizzo della casa, i servizi e i dispositivi di sicurezza, la descrizione e le foto della casa oltre al titolo dell’annuncio.
    Inoltre i requisiti per gli ospiti, le regole, i giorni di preavviso che ci servono, la durata dei soggiorni.
  • 4) Blocchiamo il calendario?
    Se non sappiamo la nostra disponibilità per l’affitto possiamo bloccare il calendario delle prenotazioni e sbloccare solo le date in cui intendiamo ospitare.
    Attenzione però a cancellare una prenotazione: comporta penalità finanziarie e di reputazione.
  • 5) Ultimo step, i prezzi
    Premendo su Altro passiamo ai prezzi. Attivando i “prezzi smart”, i prezzi giornalieri vengono resi automaticamente competitivi in base al cambiamento di domanda nella zona.
    Aggiungiamo il prezzo “standard” come impostazione predefinita.
  • 6) Gli sconti piacciono
    Completiamo con l’opzione che applica uno sconto sui soggiorni di durata da due settimane ad un mese.
    Attivandola rendiamo l’annuncio appetibile anche a viaggiatori che cercano permanenze più lunghe. Premiamo Termina per concludere, quindi Pubblica annuncio.

 

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4. Gestire prenotazioni via app

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Prima di accettare una richiesta di soggiorno conviene controllare l’identità dell’ospite, così da farci un’idea delle serietà della persona. Abbiamo 24 ore di tempo per rispondere al cliente.

  • 1) II primo ospite!
    Pubblicato l’annuncio, teniamo d’occhio la sezione Posta.
    Se riceviamo una richiesta di prenotazione controlliamo la scheda dell’aspirante ospite e i commenti che lo riguardano nella community.
    Abbiamo 24 ore di tempo per decidere se accettarla.
  • 2) Siamo in contatto
    Possiamo anche non rispondere, ma allo scadere delle 24 ore la richiesta scade. Se la accettiamo, le date vengono bloccate sul Calendario.
    Se la rifiutiamo o non rispondiamo dobbiamo aggiornare le date per altre prenotazioni. Contattiamo quindi l’ospite e accordiamoci sui check-in.
  • 3) L’importanza dei feedback
    La somma prevista ci viene accreditata sul conto.
    Al termine del soggiorno Airbnb ci invita a pubblicare, entro 14 giorni, un feedback dell’ospite, e altrettanto farà con l’ospite su di noi.
    Nella sezione Statistiche troviamo il riepilogo di recensioni ricevute.
  • 4) Sempre aggiornati con l’app
    Per non perdere neanche una notifica, possiamo farci aiutare dall’app di Airbnb, tramite la quale l’host può eseguire in mobilità tutte le attività, restando sempre disponibile e aggiornato anche fuori sede. Davvero una comoda alternativa al nostro PC!
  • 5) Notifiche a portata di tap
    Una volta scaricata l’app di Airbnb (disponibile per Android, iPhone o Windows Phone), è possibile accedere al proprio account con le credenziali create su PC.
    Nella sezione Posta troviamo le notifiche del servizio e i messaggi inviati dall’ospite.
  • 6) Suddivisa in sezioni
    Nel Calendario si possono selezionare i giorni occupati e quelli liberi, mentre in Statistiche appare il riepilogo di guadagni mensili, valutazioni e prenotazioni ricevute.
    Per recuperare o modificare gli annunci basta andare invece nella sezione Annunci.

 

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5. Svelati i segreti di Airbnb

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Le 10 cose che devi assolutissimamente sapere prima di utilizzare la piattaforma per prenotare o condividere un appartamento.

  1. - Quali modalità di pagamento prevede il servizio?
    Per sicurezza le transazioni tra ospite e ospitante avvengono sempre online, attraverso una delle opzioni proposte dal sito (PayPal, depositi diretti, bonifici bancari, bonifici in ternazionali, assegni e Western Union).
    Ogni altro pagamento richiesto al di fuori di questa sede è da considerarsi a rischio truffa.
    Le modalità per effettuarle variano da Paese a Paese. In Italia è possibile pagare con carta di credito.
  2. - Come avvengono le transazioni tra guest e host?
    Airbnb addebita all'ospite il costo del soggiorno prenotato solo dopo che la sua richiesta viene accettata e confermata.
    La somma viene accreditata all'host solo 24 ore dopo il check-in, permettendo al viaggiatore di bloccare il pagamento se si verificano gravi problemi.
  3. - Come si riconosce un annuncio affidabile?
    Per essere certi di prenotare l'appartamento desiderato si possono usare alcuni accorgimenti.
    Prima di prenotare, osservare bene le foto dell'abitazione per capire se essa corrisponde a ciò che si sta cercando, e soprattutto leggere le recensioni di chi vi ha soggiornato in precedenza, come pure i giudizi di altri affittuari.
    E nel caso un commento non sia convincente, chiedere chiarimenti al padrone di casa.
  4. - Come guadagna Airbnb?
    La società trattiene una quota dell'importo a carico del proprietario e una a carico del viaggiatore (3% per il primo, dal 6 al 12% per il secondo in base alla durata del soggiorno).
  5. - In caso di danni all'alloggio il proprietario è coperto?
    In caso di danni causati da un ospite, la proprietà dell'host è coperta dalla Garanzia Host di Airbnb fino a 800.000 euro, mentre per gli eventuali danni a oggetti, valori e persone, esclusi dalle clausole, si può richiedere agli ospiti un deposito cauzionale aggiungendolo nelle impostazioni di prezzo.
    Inoltre la società prevede II programma Protezione Assicurativa Host, una polizza assicurativa che arriva ad un massimo di 1milione di dollari, creata per coprire gli host in caso di richieste di risarcimento di terze parti per lesioni fisiche o danni alla proprietà.
  6. - Se è invece l'ospite a subire un danno ha diritto ad un rimborso?
    L'ospite che ha prenotato e pagato un alloggio non coerente con la descrizione fornita dall'Host o che non rispetta gli standard minimi di qualità previsti da Airbnb può fare reclamo alla società con le prove della sua "Problematica di Viaggio".
    Se Airbnb riconosce la problematica, rimborsa l'ospite con un alloggio alternativo e/o in denaro.
  7. - Come migliorare la propria affidabilità e reputation nella community?
    Ecco alcuni utili consigli: valorizzare anche nei dettagli l'aspetto dell'abitazione destinata agli ospiti, illustrarne nell'annuncio le caratteristiche "uniche" con belle foto, esporre online sempre chiaramente i prezzi dei servizi inclusi e degli extra, dire sempre la verità sullo stato della casa e la sua posizione, cercare di non cancellare mai le prenotazioni, essere accomodante ai cambiamenti, accogliere se possibile di persona gli ospiti, facendo magari trovare loro un cestino/regalo di benvenuto, rispondere alle loro domande fornendo informazioni sul luogo e la casa, inviare loro messaggi durante il soggiorno e chiedere suggerimenti per renderlo migliore, leggere sempre le recensioni e i commenti pubblicati e rispondere online al maggior numero di essi in tempi brevi, mantenere aggiornate le informazioni online riguardanti soprattutto il calendario.
  8. - Chi sono i Superhost?
    Sono proprietari attivi da tempo e con successo sulla piattaforma che hanno ottenuto questo "status" da Airbnb sulla base di una serie di criteri soddisfatti: rispondere agli ospiti rapidamente e quindi di mantenere una percentuale di risposta che non scende al di sotto del 90, offrire alloggi con almeno l'80% di recensioni a 5 stelle, aver raccolto al meno 10 prenotazioni nel loro alloggio in un anno e non cancellare mai o molto di rado le proprie prenotazioni.
  9. - Cos'è la Norma (Tassa) Airbnb?
    Nella Manovra correttiva approvata dal governo Gentiloni lo scorso aprile (DL n. 50/17) è stata inclusa la cosiddetta Tassa Airbnb 2018 sugli affitti brevi, entrata in vigore il 1 giugno.
    Più che una tassa è una norma che prevede l'obbligo per gli intermediari immobiliari che gestiscono le locazioni di appartamenti, anche mediante piattaforme online come fa Airbnb, di applicare al momento del pagamento da parte dell'affittuario, una cedolare secca sugli affitti brevi con aliquota al 21% sul canone di locazione.
    Una volta ricevuto il pagamento, inoltre l'intermediario è tenuto a riversare all'Erario la cedolare del 21% e a rilasciare la certificazione unica al proprietario.
    Per i trasgressori la sanzione va dai 250 ai 2000 euro.
    Ma nel momento in cui scriviamo non è chiaro se proprio Airbnb abbia l'obbligo di applicarla.
  10. - Dal punto di vista fiscale quindi come si denunciano gli incassi?
    Nel momento in cui scriviamo (Marzo 2018) l'approvazione e l'applicazione della tassa Airbnb è stata sospesa e trasmessa alla commissione europea.
    Secondo Airbnb infatti la norma violerebbe la direttiva comunitaria 1535 del 2015, che prevede una comunicazione preventiva alla Commissione delle regole tecniche riguardanti le società digitali, ostacolando la libera prestazione dei servizi.
    Per ora quindi, il proprietario/host può rispettare la Legge sommando le fatture nella dichiarazione dei redditi e scegliendo come modalità di pagamento la cedolare secca.

 

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